ভূমি মালিক ও বাড়ি নির্মাণের চুক্তি পত্র

বাড়ি নির্মাণের চুক্তি পত্র

বাড়ি নির্মাণের চুক্তিপত্র এবং ভুমি মালিকের কি করণীয় আজকে আমি এই বিষয় নিয়ে আরোচনা করবো।ডেভেলপার কোম্পানির ভুমি মালিকের সাথে আইন অনুযাই যে চুক্তিতে আব্দ হয়। 

পোস্টসূচীপত্র:বাড়ি নির্মাণের চুক্তি পত্র এই আইন সর্ম্পকে সকলের ধারনা থাকা দরকার।তাই আজকে আমি আপনাদের সাথে ভূমি মালিক ও ডেভেলপারের চুক্তি গুলো নিয়ে আরোচনা করবো।

(১)ভূমির মালিক রিয়েল এস্টেট উন্নয়নের লক্ষ্যে ডেভেলপারের সহিত লিখিত দ্বি-পাক্ষিক চুক্তি ( Joint Venture Agreement) সম্পাদন করিবেন।

(২)উপ-ধারা 

(১)উল্লিখিত চুক্তিতে রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন বাবদ ডেভেলপারের প্রাপ্ত অংশের পরিমাণ উল্লেখপূর্বক প্রাপ্ত অংশ ডেভেলপারের মনোনীত ক্রেতা বরাবর দলিল সম্পাদন ও রেজিস্ট্রেশন করিয়া দেওয়ার ক্ষমতা প্রদানের লক্ষ্যে ডেভেলপার বরাবর আম-মুক্তারনামা দলিল সম্পাদনের শর্ত উল্লেখসহ ভূমি উন্নয়ন বা নির্মাণ কাজ শুরু ও শেষ করিবার সময় উল্লেখ থাকিবে।

আরো পড়ুন : Mutation বা নামজারি খতিয়ান কি

(৩)উপ-ধারা 

(১)এ উল্লেখিত চুক্তির শর্ত অনুযায়ী রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন বা নির্মাণ কাজ শুরু ও শেষ করিতে হইবে।

রিয়েল এস্টেট এর সুবিধাদি

(১)রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন প্রকল্পের ক্ষেত্রে বেসরকারি আবাসিক প্রকল্পের ভূমি উন্নয়নের বিধিমালা,২০০৪ অনুযায়ী নাগরিক সুবিধাদি, যতদূর সম্ভব নিশ্চিত করিত হইবে।

(২)ডেভেলপার কর্তৃক নির্মিত সকল প্রকার রিয়েল এস্টেট

ক)আলো-বাতাস চলাচলের উপযোগী হইতে হইবে
খ)হস্তান্তরের পূর্বে উহাতে সকল প্রকার ইউটিলিটি সার্ভিস যেমনঃ পানি, বিদ্যুৎ, গ্যাস ও পয়ঃনিষ্কাশন, বর্জ্য ব্যবস্থাপনা, অগ্নি নিরোধক ব্যবস্থা ইত্যাদি (প্রযোজ্য ক্ষেত্রে) সংযোগ থাকিতে হইবে; এবং
গ)হস্তান্তরের পর নির্মাণ সংক্রান্ত ত্রুটির কারণে মেরামতের প্রয়োজন হইলে হস্তান্তরের তারিখ হইতে অন্যূন ২ বৎসর পর্যন্ত ডেভেলপারের নিজ খরচে উক্ত মেরামত কাজ সম্পন্ন করিতে হইবে।

৩)পক্ষ গনের মধ্যে সম্পাদিত চুক্তির শর্ত অনুযায়ী প্রত্যেক ডেভেলপারকে রিয়েল এস্টেট হস্তান্তরের পর অন্যূন ১ (এক) বৎসর পর্যন্ত উহার রক্ষণাবেক্ষণ করিতে হইবে।
৪)রিয়েল এস্টেট এর অনুমোদিতা নকশার ব্যত্যয় ( deviation) ঘটাইয়া উহাতে কোন সুযোগ-সুবিধা হ্রাস বা কমন স্পেস এর পরিবর্তন করা যাইবে না।
৫)প্রত্যেক ডেভেলপারকে ক্রেতার অনুকূলে রিয়েল এস্টেট বরাদ্দের সময় প্রকল্পের স্থাপত্য নকশায় লে-আউটে চিহ্নিত নাগরিক সুযোগ-সুবিধাদি সম্পর্কিত তথ্য সম্বলিত বিবরণী প্রদান করিতে হইবে।মূল্য পরিশোধ,তখন হস্তান্তর,ইত্যাদি

রিয়েল এস্টেট এর মূল্য পরিশোধের নিয়মাবলী

(১)প্রসপেক্টাস বা বরাদ্দপত্রে উল্লেখিত নিয়ম অনুযায়ী ক্রেতা রিয়েল এস্টেট এর মূল্য ব্যাংকের মাধ্যমে পরিশোধ করিবে।
(২)অবকাঠামোগত উন্নয়ন ও বিদ্যুৎ, পানি, গ্যাস ইত্যাদি সরবরাহ পূর্বক বিক্রয় বা বরাদ্দকৃত রিয়েল এস্টেট সমূহ দখল হস্তান্তরের উপযোগী না হওয়া পর্যন্ত কিস্তির অর্থ ব্যতীত কোন সুদ নেওয়া যাইবে না।

রিয়েল এস্টেট এর সেবা সমূহ (Utility services) নিশ্চিতকরণ

(১)প্রস্পেক্টাস বা বরাদ্দপত্রে বর্ণিত সেবা সমূহ যেমনঃ পানি, বিদ্যুৎ, গ্যাস ইত্যাদি (প্রযোজ্য ক্ষেত্রে) সংযোগ প্রদানের ক্ষেত্রে ডেভেলপার রিয়েল এস্টেট হস্তান্তরের পূর্বেই কার্যকর উদ্যোগ গ্রহণ করিবে।

(২)উপ-ধারা 

(১)অনুযায়ী উদ্যোগ গ্রহণ সত্ত্বেও, সেবা প্রদানকারী সংস্থাসমূহের সীমাবদ্ধতার কারণে যথাসময়ে সংযোগ প্রদান করা সম্ভব না হইলে এবং সংশ্লিষ্ট সংস্থাসমূহে সেবা প্রাপ্তির দরখাস্ত দাখিলপূর্বক উদ্যোগ অব্যাহত রাখিলে ডেভেলপারকে ব্যর্থতার জন্য দায়ী করা যাইবে না।

ক্রেতা কর্তৃক এককালীন মূল্য বা কিস্তি পরিশোধে ব্যর্থতা

১)ক্রেতা কর্তৃক স্থিরীকৃত সময়ের মধ্যে রিয়েল এস্টেট এর একাকালীন মূল্য বা কিস্তির মূল্য পরিশোধে ব্যর্থতার ফলাফল সম্পর্কে প্রস্পেক্টাস বা বরাদ্দপত্রে বিশদ উল্লেখ থাকিতে হইবে।
২)চুক্তিতে বা বরাদ্দপত্রে ভিন্নতর যা কিছুই থাকুক না কেন, কোন কারণে রিয়েল এস্টেট ক্রেতা একাকালীন মূল্য বা কিস্তির অর্থ পরিশোধে ব্যর্থ হইলে ক্রেতাকে, রেজিস্টার্ড ডাকযোগে, অন্যূন ৬০(ষাট) দিনের পূর্ব নোটিশ প্রধান ব্যতীত তাহার রিয়েল এস্টেট এর বরাদ্দ বাতিল করা যাইবে না।
৩)উপ-ধারা (২) এ বর্ণিত বরাদ্দ বাতিলের ক্ষেত্রে ক্রেতার জমাকৃত অর্থ বরাদ্দ বাতিল আদেশের পরবর্তী ৩ (তিন) মাসের মধ্যে প্রাপকের হিসাবে প্রদেয় ( account payee) চেক এর মাধ্যমে একত্রে ফেরত প্রধান করিতে হইবে।

আরো পড়ুন : sa খতিয়ান কি?এস এ খতিয়ান ইতিহাস

৪)উপ-ধারা (২) এ বর্ণিত বিধান অনুযায়ী কোন ক্রেতা বিলম্বে কিস্তির অর্থ পরিশোধ করিতে চাইলে, দেয় কিস্তির উপর বিলম্বিত সময়ের জন্য কিস্তির অর্থের ওপর ১০% হারে সুদ প্রধান সহকারে কিস্তি পরিশোধ করিতে পারিবে।
৫)উপ-ধারা (৪) এ বর্ণিত বিধান অনুযায়ী ক্রেতা সর্বসাকুল্যে ৩ (তিন) বার কিস্তির অর্থ পরিশোধে বিলম্ব করলে ডেভেলপার সংশ্লিষ্ট ক্রেতার বরাদ্দ বাতিল করিতে পারিবে।

ডেভেলপার কর্তৃক রিয়েল এস্টেট হস্তান্তরের ব্যর্থতা

(১)চুক্তি অনুযায়ী নির্ধারিত সময়ের মধ্যে ডেভেলপার রিয়েল এস্টেট হস্তান্তরের ব্যর্থ হলে রিয়েল এস্টেট এর মূল্য বাবদ পরিশোধিত সমুদয় অর্থ চুক্তিতে নির্ধারিত পরিমাণ ক্ষতিপূরণ সহ ৬ (ছয়) মাসের মধ্যে প্রাপকের হিসাবে প্রদেয় ( account payee) চেকের মাধ্যমে ফেরত প্রধান করিবেঃ

তবে শর্ত থাকে যে, ক্রেতা ও ডেভেলপার যৌথ সম্মতিতে রিয়েল এস্টেট হস্তান্তরের সময়সীমা সম্পূরক চুক্তির মাধ্যমে বর্ণিত করিলে উপ-ধারা (২) এর বিধান অনুযায়ী ক্রেতাকে ক্ষতিপূরণ প্রদান করিতে হইবে।

(২)উপ-ধারা 

(১)এ বর্ণিত ক্ষতিপূরণের পরিমাণ বা হার পক্ষ গনের মধ্যে সম্পাদিত চুক্তিপত্রে উল্লেখ না থাকিলে পরিশোধিত সমুদয় অর্থের ওপর ১৫% হারে ক্ষতিপূরণ নির্ধারিত হইবে এবং ডেভেলপার অনধিক ৬ (ছয়) মাসের মধ্যে অনূর্ধ্ব ৩(তিন) কিস্তিতে ক্ষতিপূরণের অর্থ সহ সমুদয় অর্থ পরিশোধ করিবে।

(৩)উপ-ধারা 

(১) ও (২) এ বর্ণিত ক্ষতিপূরণের সময় গণনার ক্ষেত্রে সমুদয় অর্থ পরিশোধের তারিখ পর্যন্ত ক্ষতিপূরণ সময় গণনা করিতে হইবে।

রিয়েল এস্টেট বন্ধক

১)ডেভেলপার কর্তৃক বন্ধক কৃত কোন রিয়েল এস্টেট ক্রেতা বরাবর বিক্রয় করা যাইবে নাঃ
তবে শর্ত থাকে যে, ক্রেতার সম্মতিতে বরাদ্দকৃত কোন রিয়েল এস্টেট ডেভেলপার কর্তৃক কোনো ব্যক্তি, বা অন্য কোন আর্থিক প্রতিষ্ঠানের নিকট বন্ধক (mortgage) রাখা যাইবে।
২)ডেবেলপার কর্তৃক নির্মাণাধীন বা নির্মিত রিয়েল এস্টেট সম্পূর্ণভাবে বা উহার অংশবিশেষ কোন ব্যক্তি, ব্যাংক বা অন্য কোন আর্থিক প্রতিষ্ঠানের নিকট ভূমি মালিকের সম্মতিক্রমে ডেভেলপার কর্তৃক বন্ধক (mortgage) রাখা যাইবেঃ
তবে শর্ত থাকে যে, হস্তান্তর দলিল সম্পাদনের পূর্বেই ডেভেলপারকে সংশ্লিষ্ট রিয়েল এস্টেট বন্ধক হইতে দায়মুক্ত করিতে হইবে।

ক্রেতা কর্তৃক অর্থ ফেরত গ্রহণের নিয়মাবলী

কোন কারণে ক্রেতা লিখিত আবেদনের মাধ্যমে তাহার অনুকূলে প্রদত্ত বরাদ্দ বাতিলপূর্বক পরিশোধিত অর্থ ফেরত গ্রহণ করিতে চাইলে ডেভেলপার আনুষঙ্গিক ব্যয় বাবদ পরিশোধিত অর্থের ১০% অর্থ কর্তনপূর্বক অবশিষ্ট অর্থ ক্রেতাকে ৩(তিন) মাসের মধ্যে এককালীন চেক বা পে-অর্ডারের মাধ্যমে ফেরত প্রদান করিবে।

লেখক এর মতামত

আমি (শামিম মোক্তার) শ্রীপুর সাব-রেজিষ্ট্রি অফিসের দরিল লেকক শ্রীপুর,গাজিপুর।ভূমি মালিক ও বাড়ি নির্মাণের চুক্তি পত্র নিয়ে যদি আপনাদের কোন প্রশ্ন থাকে কমেন্ট করে জানাতে পারেন।